住宅ローンの借り換え

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2016年2月からのマイナス金利政策実施で、住宅ローンの金利も引き下げが続いています。

住宅ローンの金利は史上最低水準、とまで言われるのが現在の状況です。

こうした中で、住宅ローンの新規借り入れや借り換えが盛んに行われています。

このページでは、次の3つのタイトルで住宅ローンとその借り換えについてお話します。

  • 住宅ローンとその利用実態
  • 住宅ローンの金利とその引き下げ
  • 住宅ローン借り換えの目安と目的について

住宅ローンとその利用実態

一般的に「人生で最も高い買い物」と言われるのは「住宅」ですが、実際に住宅を購入しているのは、どのような人たちなのでしょう。

住宅金融支援機構の「2015年度フラット35利用者調査」によれば、土地付き注文住宅融資利用者の主要指標は、次のとおりです(単位:万円)。

住宅ローンとその利用実態

この表で分かるとおり全国平均では約3,955万円の住宅を、約460万円の手持資金と住宅金融支援機構から約3,400万円の融資で購入しています。

一般に「手持資金(手持金)」だけで住宅を購入しているのは1%の以下の人と言われていますが、この調査結果によれば平均で約3,400万円の借金が必要なのです。

つまり、たいていの人は不足する資金を国や金融機関から借り入れなければなりません。それを可能にする金融商品を「住宅ローン」と言います。

この住宅ローンは、大別すると2種類あります。1つは「民間住宅ローン」で他の1つは「公的住宅ローン」です。

民間住宅ローンは、さらに次の3つに分類されます。

住宅ローン

また、公的住宅ローンも次の3つに分類されます。

住宅ローンの金利とその引き下げについて

住宅ローンを選ぶ際に、一番重視されるのが金利です。

借入が高額であることや返済期間が長期であることもあり、わずかな金利の違いでも返済総額に大きな違いがあります。

この住宅ローンの金利には3つのタイプがあり、「固定金利型」「固定金利特約型」「変動金利型」です。

それぞれの金利タイプの特徴を紹介しましょう。

  1. 固定金利型:固定金利特約型と区別するために、「全期間固定金利型」とも呼びます。
  2. 返済期間の最初から最後まで、金利にも返済額にも変動がないのが特徴です。
    ただし、フラット35のように返済期間によって金利が異なる商品があります。
    金利と済額に変動がないことで返済計画がたてやすく、金利上昇局面で有利です。しかし、一般的には、変動金利型住宅ローンより高い金利で設定されています。

  3. 固定金利特約型:一定期間(2年、5年などの短期間から20年などの長期間)だけ金利を固定し、固定期間終了時に原則として変動金利型に変更するのが特徴です。
  4. ただし、固定期間終了時点で固定金利特約期間を再設定することも認められます。

    固定金利特約期間中は、金利も返済額も変わりません。

    しかし、特約期間終了後、変動金利型か固定期間選択型を選ぶ際には、その時点での金利と返済額へ見直されます。

    一定期間の金利が確定するメリットはありますが、固定金利特約期間後の見直しで、思わぬ高金利になる可能性があるのがデメリットと言えます。

  5. 変動金利型:毎年4月と10月に、金利を見直されるタイプです。
  6. 金利は半年ごとに見直されますが、返済額に反映されるのは5年ごとです(一部には、金利見直しの度に返済額を見直す金融機関があります)。

なお、返済額への反映については、一定の制限が設けられています。

金利下降局面では固定金利型よりも有利ですが、上昇局面では不利ですし返済額や支払利息が確定しないといったデメリットがあります。

これらいずれのタイプの住宅ローンも、現在、史上最低と言われる低い金利で提供されています。

そうした現状を知って、借り換えを具体的に考えている利用者は多いようです。

しかし、その前に、当該金融機関へ金利の引き下げ交渉をすることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えは、その交渉次第で検討すればいいのです。

もっともこれまでの返済経歴に問題がないことが前提ですが、借り換え防止策の一環とも思えるほど、近ごろは金利引き下げに応じてくれる可能性が高くなっていると言われています。

金利が引き下げられなくても引き上げられるのではないのですから、トライしてみる価値はあると言えるでしょう。

住宅ローン借り換えの目的と目安について

住宅ローンの借り換えは新規借り入れの際と同じ手順を踏むことになるので、実に手間や時間がかかります。

また、綿密なシミュレーションをして色々な角度から考察してからでなければ、借り換えの効果を期待できません。

まずは、現在利用中のローンの金利引下げ交渉から始めることがおすすめです。

近年、多くの住宅ローン利用者が借り換えを行っていますが、その目的はおおむね次の4つに集約できます。

  1. 総返済額を削減する:これが借り換えの一番大きな目的です。金利が0.3%以上低いと借り換えメリットがあると言われています。
  2. 返済月額を削減する:現在より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、現在残っている返済期間と同じ期間のローンを組んでも、返済月額を減らすことができます。
  3. 金利タイプを変更する:将来の金利上昇リスクに対応できる金利タイプに変更できます。現在であれば、固定金利タイプから変動金利タイプの住宅ローンへ借り換えます。
  4. 付帯サービスがある住宅ローンへ借り換える:近年は疾病保障・介護保障・がん保険50%無料など、さまざまなサービスが付帯した住宅ローンに借り換えます。

こうした住宅ローンの借り換えの目的を達成するためには、利用中の住宅ローンがどのような状況を目安に、借り換えを行えばいいのでしょう?

一般的に言われているのは、「ローン残高1,000万円以上・返済残期間10年以上・金利差1.0%以上」の3ポイントを満たしている時とされています。

しかし、3つのポイントを同時に満たさなくても、借り換えの効果は期待できるとも言われます。

いずれにしても利用者一人ひとりで条件に違いがありますので、シッカリとしたシミュレーションをしてみることが必要です。

なお、借り換えに当たっては事務手数料・保証料・印紙代・登記費用・司法書士報酬などの借り換え費用が必要ですから、その費用のことも考慮しなければなりません。
住宅ローンの借り換えメリットはどれくらい?

住宅ローンという名前の人生最大の借金…金額が大きい分借り換えをすると大きなメリットがあります。

住宅ローンはそのままにしていてはダメ

不動産業者に住宅ローンは年収の35%まで借りられます、頭金もゼロで大丈夫、この銀行、この信金なら担当者に知り合いがいますのえ、金利を特別安くしてもらえますよ、と勧められ、少々無理をして欲しい物件を買ってしまう…。

で、その時組んだ住宅ローンのまま、何年も返している…、そういう方が大半です。
これをそのままの金利にしておくっていうのはもったいないです。住宅ローンは借り換えすると、金銭的に大きなメリットがあるのです。

住宅ローンの借り換え:まとめ

住宅ローンとその利用実態

  • 「2015年度フラット35利用者調査」によれば、平均で約3,400万円の住宅ローンを利用している。
  • 住宅ローンは大別すると2種類あり、1つは「民間住宅ローン」で他の1つは「公的住宅ローン」
  • 民間住宅ローンは、「民間融資」「提携ローン」「社内融資」の3つに分類される。
  • 公的住宅ローンは。「住宅金融支援機構」「財形住宅融資」「自治体融資」の3つに分類される。

住宅ローンの金利とその引き下げについて

・住宅ローンの金利タイプと特徴は次のとおり。
①固定金利型:返済期間の最初から最後まで、金利にも返済額にも変動がないのが特徴
②固定金利特約型:一定期間だけ金利を固定し、固定期間終了時に原則として変動金利型に変更するのが特徴
③変動金利型:毎年4月と10月に、金利を見直される(反映されるのは5年ごと)のが特徴

住宅ローン借り換えの目的と目安について

・住宅ローン借り換えの目的はおおむね次の4つに集約できる。

  1. 総返済額を削減する。
  2. 返済月額を削減する。
  3. 金利タイプを変更する。
  4. 付帯サービスがある住宅ローンへ借り換える。

記事を書いているのは?

楽に借金返済
貸金業務取扱主任者 3級 ファイナンシャル・プランニング技能士。元貸金業者で働いていた経験と、自身も長年借金をしている経験を併せ持つ。 借金道を10年運営。借金コラムを2000枚以上執筆。 借金アドバイザーとして、WEB上での借金相談を1,000件以上行っている。
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