住宅ローン繰り上げ返済を効果的に行う方法

住宅ローンの繰り上げ返済をもっと早く進めたい!

住宅ローンある人には悲願ですよね。私自身、最近住宅ローンを組んだので、本当にこのテーマに興味があり、本やネットでたくさん情報を集めています。

今回は、住宅ローンを既に組んでいる人向けに、次の3つのテーマで住宅ローン繰り上げ返済を効果的に行う方法をお話します。

  • 2種類の住宅ローン繰り上げ返済について
  • 繰り上げ返済のメリット・デメリットは?
  • 住宅ローン繰り上げ返済を効果的に行うには?

2種類の住宅ローン繰り上げ返済について

住宅ローンの返済は、毎月やボーナス時に決まった金額を支払うのが一般的です。

しかし、手元に余裕の資金があるとき、契約に基づいた月々やボーナス時の返済とは別に、任意の額を返済する方法のことを「繰り上げ返済」といいます。

任意に支払った資金はすべて借金(元金)の返済に充てられるので、支払う予定であった利息を減額できるのです。

この繰り上げ返済には、元金全額を返済する「全額繰り上げ返済」と、一部だけを返済する「一部繰り上げ返済」があります。

全部繰り上げ返済は住宅ローンの借り換えの際に行われる以外はほとんど発生しないこともあり、このページでは、
一部繰り上げ返済に関してお話します。

この繰り上げ返済には、2つのタイプがあります。

1つは返済期間を短くする「返済期間短縮型」で他の1つは月々の返済額を短縮する「返済額軽減型」です。

一般的に「繰り上げ返済」というときは、この「返済期間短縮型」のことです。

理由の解説は割愛しますが、同じ額の住宅ローンを繰り上げ返済したとき、利息の軽減効果は「返済額軽減型」より大きくなります。

計画よりも効率的に総返済額を減らしたい人や、とにかく早く住宅ローンを完済したい人には適した繰り上げ返済のタイプです。

一方、「返済額軽減型」は、返済期間を変えずに毎月の返済額引下げ効果のある繰り上げ返済のタイプです。

子供の数や教育費が重くなるなど将来の家計支出の増加によって住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときには、家計を安定させる方法として「返済額軽減型」が効果的です。

また、将来は借り換えを計画したうえであえて返済期間を短くしたくないケースにもこのタイプが適しています。

繰り上げ返済のタイプは返済期間短縮型と返済額軽減型のどちらかを選べる金融機関が多いです。

ただし、返済期間短縮型だけという金融機関がありますので注意してください。

繰り上げ返済のメリット・デメリットは?

2つの繰り上げ返済には、次表のようなメリットとデメリットがあります。

これまで住宅ローンの借入を検討したことのない人にとっては、内容が理解しづらいかもしれませんが、サラッと読み流してください。

一般的に2つのタイプは、それぞれ次のような目的で利用されます。

「期間短縮型」は、文字どおり返済額はそのままで継続し返済期間だけを短くしたい(当初契約よりも早く完済したい)人に適した繰り上げ返済の方法です。

具体的には、「定年までに住宅ローンを完済したい」といった多くの人に採用されています。そのことで、次のようなことが可能です。

  • 退職金を返済に充てるのではなく、老後の生活資金に充てるために確保しておくこと
  • 繰り上げ返済で総返済額を減らすことで、その減額分の資金が手元に残すことができること

「返済額軽減型」は、これも文字どおり返済期間はそのままで月々の返済額を少なくしたい(当初契約よりも抑えたい)人に適した繰り上げ返済の方法です。

具体的には、「支出増や金利上昇に備えたい」といった人に採用されています。そのことで、次のようなことが可能です。

  • 家族増や病気、転職など生活環境の変化による支出増や収入減に、毎月の返済額を減らすことで対応すること
  • 金利上昇して毎月の返済額が増えるとき、「返済額軽減型」で繰り上げ返済することで返済額を抑えられること

2つの繰り上げ返済は目的によって使い分けるべきものですから、目的があいまいな状態での取り組みを避けたいものです。

住宅ローン繰り上げ返済を注意点は?

繰り上げ返済は、「返済期間短縮」や「返済額軽減」は非常に効果的な方法です。

この返済方法を採用することで目標どおりの効果を得るためには、注意しなければならないことがいくつかあります。

この注意点を列挙して紹介しておきます。

  • ①無理をしないこと:繰り上げ返済は、いわば手持資金を住宅ローンに充てることです。手持資金を取り崩すのですから、無理な返済をしたのでは生活を圧迫しかねません。手元にゆとり資金がある場合に限定すべきです。
  • ②時期が早いほど、また、額が大きいほど効果は高いこと:繰り上げ返済のタイミングについては、ローンの返済開始しから早い時点で残額が多い状態の時がベストであることを知っておいてください。
  • ③住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済しないこと:住宅ローン控除は「住宅ローンの残高」に応じて控除額が決まります。繰り上げ返済は「住宅ローンの残高」を減らす行為ですから、住宅ローン控除期間中にそれを行ったのでは、税金控除の恩恵をフルに受けられなくなってしまいます。
  • ④繰り上げ返済には手数料がかかること:原則として、繰り上げ返済には手数料がかかります。しかし、最近は手数料を無料にしている金融機関もありますので、事前に確認するようにしましょう。
  • ⑤返済額についてルールを設定している金融機関があること:繰り上げ返済には、返済する際の下限額が決まっています。たとえば、よく知られている住宅ローンの「フラット35」の場合、返済手数料は無料ですが繰り上げ返済ができる下限額は100万円に設定されています。

ところが、金融期間によっては、1円からでも繰り上げ返済ができるのです。
繰り上げ返済をする場合は、これらの点に注意しながら取り組んでください。

住宅ローンの繰り上げ返済について:まとめ

2種類の住宅ローン繰り上げ返済について
繰り上げ返済のタイプは2つ。

  • 返済期間を短くする「返済期間短縮型」
  • 月々の返済額はそのままで返済期間を短縮する「返済期間短縮型」

・一般的に「繰り上げ返済」というときは、「返済期間短縮型」のことで、計画よりも効率的に総返済額を減らしたい人やとにかく早く住宅ローンを完済したい人に適した繰り上げ返済のタイプ

繰り上げ返済のメリット・デメリットは?

・2つの繰り上げ返済のメリットとデメリットについては記事参照
・一般的に2つのタイプは、次のような目的で使い分けされている。
①「期間短縮型」は、定年までに住宅ローンを完済したいといった人が採用
②「返済額軽減型」は、返済期間はそのままで月々の返済額を当初契約よりも抑えたい人が採用

住宅ローン繰り上げ返済を注意点は?

・目標どおりの効果を得るためには、次の点に注意が必要

  1. 無理をしないこと
  2. 時期が早いほど、額が大きいほど効果は高いこと
  3. 住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済しないこと
  4. 繰り上げ返済には手数料がかかること
  5. 返済額についてルールを設定している金融機関があること

記事を書いているのは?

楽に借金返済
貸金業務取扱主任者 3級 ファイナンシャル・プランニング技能士。元貸金業者で働いていた経験と、自身も長年借金をしている経験を併せ持つ。 借金道を10年運営。借金コラムを2000枚以上執筆。 借金アドバイザーとして、WEB上での借金相談を1,000件以上行っている。
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