住宅ローンの返済遅延での差押えについて教えて！

住宅ローンの返済を遅延すると、カードローンの返済遅延の場合などと同様、債権者からさまざまな債権回収のための手続きを行使されます。

また、住宅ローンの場合は、「マイホームの競売」といったことに進んでいくケースもあり、注意が必要です。

このページでは今、住宅ローンが払えなくなっている人の為に、「住宅ローンの返済遅延での差押えについて教えて！」をテーマに、以下の3つのタイトルで住宅ローンの返済遅延に関連したお話をします。

• 住宅ローンの返済遅延をした場合の差押えとは？
• 住宅ローンの返済遅延から競売までの期間と流れは？
• どのようにすれば住宅の競売を避けられるの？

住宅ローンの返済遅延をした場合の差押えとは？

「差押え」とは、債権を回収したい人（債権者）が、債権を負う人（債務者）の財産から強制的に債権の回収をする際に、回収対象の財産の処分を制限する「裁判所などの公的機関をとおして行う手続き」です。

差押えは法的な手続きですから、債権者は裁判所へ必要な提出書類を添付して書面で申立て（差押えをしたいことを申請すること）しなければなりません。

このことを、法律用語では「強制執行（民事執行）の申立て」といいます。

なお、差し押さえを行うためには、大まかには次のような手順きを踏むことが必要です。

1. 債務名義の取得
2. 執行文の取得
3. 強制執行の申立て
4. 差し押さえの開始

強制執行の申立てを受けると、裁判所は申立人が他人の財産から債権の回収ができる地位にある者、つまり正当な債権者かどうかを確認します。

その確認を経て、裁判所は強制執行の手続きを進めていくかどうかを判断します。

申立てが認められると、住宅ローンの回収の場合には、裁判所は対象財産である住宅を差し押さえるのです。

差押えは法律に基づく強制的な制限が伴いますから、マイホームを差し押えられると、所有権のある債務者であっても自由な処分（売買など）は認められません。

もっとも、住宅ローンの返済遅延でマイホームが差し押さえられるまでには、次々と債権回収のための手続きを行います。住宅ローンの返済遅延が始まると、すぐに強制執行の申立てをするのではありません。

一般的には、債権者は次のような債権回収の手続きをすすめるのです。
①1～2回の滞納であれば、電話などによる支払い催告
②3回以上滞納が続くと、遅延損害金を含めた返済を求める文書による催促や督促
③「期限の利益の喪失通知書」と「一括弁済」に関する通知
④代位弁済の通知
⑤任意売却意思の確認
その後、債務者へは裁判所から「競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定通知書）」が届きます。つまり、保証会社が裁判所に強制執行の申立て（競売手続きの申立て）をしたことを意味します。

この段階で適切な対応を行わなければ、債務者の住宅は競売にかけられるのです。

住宅ローンの返済遅延から競売までの期間と流れは？

このサイトでは質問に対する答を兼ねて、住宅ローンの遅延でいつ・どうなるかを差押え（競売）までの流れを紹介します。金融機関によって若干の違いがありますが、一般的なケースとして読んでください。

どのようにすれば住宅の競売を避けられるの？

競売を回避する方法は、代表的には次の3つあります。
①債権者の請求に応じ全額返済する。
②競売にかけられる前に住宅を任意売却する。
③住宅資金特別条項を使って個人再生をする。
これらの方法を、要約して解説しておきましょう。
①債権者の請求に応じ全額返済する。
債権者はローンの返済を求めて競売の申立てを行うのですから、全額を一括返済してしまえば競売は止ることになります。
しかし、当該ローンを分割で返済できないにもかかわらず残債を一括で返済するというのは、あまりにも現実離れしていると言えるでしょう。

②競売にかけられる前に住宅を任意売却する。
任意売却では、不動産業者に間に入ってもらい、一般市場で住宅を売却してもらいます。

ただし、事前に債権者に承諾を得ることが条件です。

この方法によれば競売に比べて高額で売却が可能ですが、残債よりも高額で売却できることは稀ですから、任意売却後も支払い債務が残るのが一般的です。

③住宅資金特別条項を使って個人再生をする。
この方法は、裁判所を通じて「自宅不動産を守りながら債務を大きく圧縮する方法」です。
具体的には、債務額が5分の1〜10分の1程度まで合法的に減らすことができますし、住宅資金特別条項（住宅ローン特約）を利用することでマイホームを手放す必要もありません。

以上3つの方法のなかで一番のおすすめは、「住宅資金特別条項を使って個人再生をする」と言えるでしょう。

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住宅ローンの返済遅延での差押えについて教えて！：まとめ

住宅ローンの返済遅延をした場合の差押えとは？
・「差押え」とは、債権者が債務者の財産から強制的に債権の回収をする際、裁判所などをとおして行う手続き
・差し押さえの手順次のとおり。
①債務名義の取得
②執行文の取得
③強制執行の申立て
④差し押さえの開始
住宅ローンの返済遅延から競売までの期間と流れは？
・住宅ローンの返済遅延から競売までの期間と流れについては、記事中の表を参照
どのようにすれば住宅の競売を避けられるの？
・競売を回避する方法は、代表的には次の3つ。
①債権者の請求に応じ全額返済する。
②競売にかけられる前に住宅を任意売却する。
③住宅資金特別条項を使って個人再生をする

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