住宅ローンの延滞を放置したままの人！任意売却が可能な滞納期間を知らないと損するかも

任意売却が可能な滞納期間と状況は？

任意売却の開始は、「いつでもどんな条件でもできる」というわけではありません。

住宅ローンを延滞してしまっているなら、差し押さえ、競売という風になるまえに、任意売却を視野に入れた方がいいです。その方が高く不動産を売る事ができるからです。

住宅金融支援機構を除いた金融機関が債務者による任意売却を認めるのは、一般的に「6カ月間の滞納」をしたり「期限の利益を喪失」したりした時点からです。

しかし、任意売却を認めないで競売での債権回収しか受け付けない金融機関も一部にありますので、あらかじめ確認しておくことが必要と言えます。

たとえば、「住宅ローンの返済が厳しい」「このままでは、いずれ滞納する可能性がある」といった状態では、任意売却をしたくても、債権者の承諾は得られない可能性がきわめて高いのです。

滞納する可能性があっても、返済期間の延長などの負担軽減の相談に対応してくれることがあっても、いきなり任意売却を認めてくれる可能性はありません。

では、任意売却の取組みはいつまで可能なのでしょう。

任意売却の取組みも、いつまでもできるというわけではありません。

任意売却で自宅を売却できるのは、「競売の入札が終わり、開札される日の前日まで」というのが一般的です。

ですから、たとえば競売の入札が始まった段階で任意売却をしようとしても、期間が短すぎることから、任意売却の成立は不可能に近いと言えるでしょう。

また、任意売却の取組みを開始して3～6カ月経過しても売却に至らない場合、債権者は競売を申し立てます。

もっとも、競売の入札が始まっても、開札日の前日まで任意売却は可能です。

しかし、実務上は開札日の約1カ月前までに買主が決まっていないと、債権者は抵当権抹消に必要な書類の準備などが間に合いません。

つまり、任意売却の成立は不可能です。

以上のことから、質問に対しては「6カ月間の滞納をしたり期限の利益を喪失したりした時点から、競売の開札日の前日まで」というのが答です。

任意売却時の抵当権や任意売却後の残債はどうなるの？

この質問に対しては、「任意売却時の抵当権」と「任意売却後の残債」に分けて解説しましょう。

①任意売却時の抵当権について

住宅ローンの抵当権とは、金融機関（債権者）が住宅ローンを貸し付ける時に、担保（保証）として債務者が提供する住宅を確保することを言い、この担保を確保することを「抵当権」と言います。

具体的には、債務者が住宅ローンを返済できなかった時に、金融機関が担保としている不動産などを売却して弁済を受ける権利のことです。

債務者は返済を怠る（一般的には6カ月以上）と「期限の利益」を喪失するため、債権者は抵当権の実行（競売を申立て）で債権の回収を図ります。

抵当権は、住宅ローンを借りる際に設定されるものです。

この抵当権の設定されている住宅を売買することは可能ですが、購入者には全くメリットがないうえにリスクだけを負うことになります。

そうした馬鹿げたことを受け入れる購入者はいませんから、抵当権の設定されている住宅を売却することは不可能です。

なお、抵当権抹消については、債権者が複数の場合はさまざまな問題が発生する可能性があることから、専門家に相談してください。

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②任意売却後の残債について

任意売却をすれば住宅ローンが無くなると思っている人がいますが、住宅ローンはゼロにはなりません。任意売却をしても、たいていの場合は住宅ローンの一部が残ってしまいます。

これが、「残債務」とか「残債」とか呼ばれるものです。

もちろんのことですが、この残債は任意売却後も借金として残るのです。
この残債については、一般的には次のような方法で処理されます。

・一番オーソドックスな方法は、「債権者と話し合って返済額を決定し無理のない金額で返済する」ことです。
債権者は債務者の経済事情を理解していることから、返済額は比較的債務者の希望額が了承されるケースが多いです。

・返済したくても返済できない状況であれば、「払えない」と債権者に伝える以外に方法はありません。
払えないと伝えると、債権者は「差押え」などの法的な手段で残債の回収に着手します。

債務者にとってはさまざまな不都合が発生しますので、「払えない」と伝える前に債権者に相談することをおすすめします。
・債権回収会社からの提案額で残債を完済できる場合があります。
債権者は残債を長期間保有したくないことから、残債よりはるかに安い額で債権回収会社に売却することがあります。

この債権回収会社から、「債権を放棄してもいい」として残債よりも低金額での一括返済を提案してくるケースがあります。
これに応じると残債は「完済扱い」になり、債務が無くなるのです。

ただし、「提案があるのかないのか・いつ提案があるか」といった決まりはないので、提案がないこともあり得ます。
・これ以上返済することができないとして、裁判所に自己破産を申し立てます。

裁判所が自己破産を申し立てた債務者には返済能力がないと判断すると免責が認められ、借金の返済義務が免除されます。このことで、住宅ローンの残債以外の借金があっても、債務はなくなるのです。

ただし、税金や罰金などの滞納分は免責対象ではないので、返済義務は残ります。
任意売却をする際には、事前に弁護士などの専門家に相談し、残債がある場合は任意売却後にどのように対処すべきかを決定しておきたいものです。

まとめ　任意売却が可能な滞納期間と状況は？

・任意売却の開始は、一般的に「6カ月間の滞納」をしたり「期限の利益を喪失」したりした時点から。
・任意売却で自宅を売却できるのは、「競売の入札が終わり、開札される日の前日まで」。

任意売却時の抵当権や任意売却後の残債はどうなるの？
・住宅の任意売却をしたければ、次のいずれかの方法で抵当権を抹消する必要がある。
①売り出す前に残債を一括返済し、抵当権を抹消した上で売り出す。
②一般的に採用される方法で、任意売却する住宅の抵当権を抹消してもらえるよう債権者に依頼する。
・債権者が複数の場合、抵当権抹消はさまざまな問題が発生する可能性があるので、専門家に相談すること
・任意売却後の残債については、一般的には次のような方法で処理する。

①一番オーソドックスな方法は、「債権者と話し合って返済額を決定し無理のない金額で返済する」こと
②返済したくても返済できない状況であれば、「払えない」と債権者に伝える。
③債権回収会社からの提案額で残債を完済できる場合がある。
④これ以上返済することができないとして、裁判所に自己破産を申し立てる。
裁判所が自己破産を申し立てた債務者には返済能力がないと判断すると免責が認められ、借金の返済義務が免除